Мы уже не раз писали о противостоянии арендодателя арендатора в условиях эпидемиологических ограничений.
Напомним, сначала игра была не совсем в пользу арендаторов: им дали возможность отсрочки платежей на несколько месяцев и право просить у арендодателя снизить плату. При этом подавляющему большинству отсрочка была не интересна в связи с банальным отсутствием денег. Ну, а просить о снижении платежей арендаторы могли и раньше.
Внезапно расстановка сил кардинально изменилась. Неожиданно длительный период эпидемии уже серьезно сказался на финансовом положении арендодателей – расходы на содержание под отсрочку не попадают, в отличие от арендной платы.
Вдобавок 12 мая в первом чтении был принят законопроект, который предлагает арендаторам досрочно расторгать договоры аренды без каких-либо санкций, если их доходы снизились более чем на 50%.
Мы, как юрист, готовы представить любую сторону – арендатора и арендодателя. Но сегодня говорим о тех, кто неожиданно оказался в более выигрышной ситуации. Дальше – поэтапный план действий для арендаторов.
Это формальная процедура, которую нужно оформить предельно четко. Опишите свои финансовые проблемы, расскажите о невозможности использовать имущество. Укажите конкретный размер арендной платы, которую вы готовы платить ежемесячно (либо после отсрочки в будущем).
Обязательно укажите срок ожидания ответа. Как правило, он составляет от 2 недель до 1 месяца, но следует ориентироваться на условия договора аренды.
Правильно отправляйте свои требования! Особые требования к отправке сообщений могут быть установлены в договоре. Если их нет, постарайтесь заполучить неопровержимые доказательства направления и получения письма: отметка получателя на копии письма (при отправке нарочным), отправка почтой или курьерской службой заказным письмом с описью вложения.
Разумный арендодатель обязательно постарается договориться полюбовно, предложив выгодные ему условия.
Не стоит соглашаться на незначительное уменьшение платы. Если предмет аренды из-за ограничительных мер нельзя использовать хотя бы частично, то следует рассчитывать на серьезную скидку.
Вполне вероятно, что суды будут исходить из минимально возможной платы, которая позволит арендодателям покрыть их коммунальные расходы, охрану и прочие издержки по содержанию объекта.
Но нужно знать меру. Полное освобождение от аренды не ожидается. Хотя, как нам известно, очень многие арендодатели уже пошли и на это.
Арендаторы могут сами не инициировать судебное разбирательство по поводу получения скидки на аренду. Можно дождаться, пока арендодатель сам обратится в суд за взысканием арендной платы и подать встречное требование. Хотя произойдет это не скоро, поскольку отсрочка будет действовать еще долго.
Более настойчивые вправе обратиться в суд за изменением условий договора. Многие суды, кстати, начали свою работу и мы уже направили первые иски наших клиентов (арендаторов).
Будем информировать вас о практике решения этих споров.
