Верховный Суд опубликовал второй обзор с разъяснениями о применении законодательства в условиях эпидемии. Среди прочего: запрещено начислять неустойку за неоплату услуг ЖКХ с 6 апреля по 1 января; признаны действительными просроченные водительские удостоверения; ограничено действие моратория на банкротство на ликвидируемых организаций. Однако самые важные пояснения касаются арендных отношений. Сегодня говорим о них.
Напомним, что по Закону № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 г. для отсрочки арендной платы сторонам необходимо было заключить соответствующее дополнительное соглашение. На практике многие арендодатели не спешили подписывать невыгодный для себя документ.
Верховный Суд предложил считать направленное арендатором соглашение заключенным, если арендодатель отказался его подписывать или вообще промолчал.
Решение верное, хотя Верховный Суд несколько противоречит Гражданскому кодексу. Там говорится, что молчание по общему правилу не является акцептом оферты (ст.438 ГК РФ). Но мы не придираемся – безусловно, этот вариант позволит избежать бессмысленных судебных разбирательств.
Арендатору нечем заплатить, но и допсоглашение он не направляет. В этом случае Суд также встает на сторону арендатора. Оказывается, что арендатор своими действиями (точнее бездействием – поскольку речь о том, что он НЕ платит арендную плату), фактически предлагает заключить допсоглашение об отсрочке.
А если арендодатель уклоняется или молчит, то (смотри предыдущий пункт) допсоглашение считается заключенным.
Арендодателям нужно убедиться, что арендатор вообще имеет право на отсрочку, то есть, что он работает в пострадавшей от коронавируса отрасли. Если и так – действительно ли он пострадал (может пострадать) от ограничительных мер?
Бизнес многих компаний в новых обстоятельствах и вовсе пошел в гору. В таком случае арендодателю следует активно возражать против отсрочки и тщательно фиксировать, чем и как занимается арендатор, причем, не важно – в арендуемых помещениях или нет.
Позицию Верховного Суда можно истолковать следующим образом:
Кстати, арендаторам не стоит торопиться снижать арендную плату в судебном порядке - по решению суда арендная плата будет снижена с даты, когда наступила невозможность использования объекта аренды, то есть задним числом.
Данный пункт Обзора Верховного суда является по-настоящему резонансным. Он кардинально меняет соотношение сил в вопросе уменьшения арендной платы. Теперь арендодатель не может позволить себе бесцеремонно отмахнуться от назойливого арендатора.
Теперь официально претендовать на отсрочку и снижение арендной платы могут и владельцы так называемых «островков» в торговых центрах. Ранее под действие антикоронавирусных мер формально подпадали только арендаторы «целых объектов недвижимости», а не их частей.
Очевидно, что и на этот раз Верховный Суд не исчерпал все вопросы, которые оставляет новое кризисное законодательство. А потому будем ждать новый обзор, с содержанием которого мы вас незамедлительно ознакомим.
