Российские власти продолжают принимать чрезвычайное законодательство в попытке урегулировать ежедневно меняющиеся общественные отношения. Теперь очередь дошла и до аренды – кажется, «главной боли» отечественного малого и среднего бизнеса.
С одной стороны, новый закон содержит конкретный механизм отсрочки арендных платежей, а с другой – вопросов возникло также немало. Попробуем разобраться в этом.
Арендаторы, осуществляющие деятельность в отраслях экономики, которые в наибольшей степени пострадали от коронавируса. Список этих отраслей определяется в постановлении Правительства РФ и в настоящий момент включает 9 сфер деятельности.
Отсрочка распространяется на договоры аренды государственной, муниципальной и коммерческой (частной) недвижимости, кроме жилых помещений. При этом договор аренды должен быть заключен до введения в соответствующем регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Потенциально спорный момент связан с практикой сдачи в аренду в некоторых торговых центрах торговых мест, а не площадей. Или иного имущества, которое по закону недвижимостью не является (навесы, площадки и т.д.). Формально такие арендаторы на отсрочку претендовать не смогут.
С даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в конкретном субъекте РФ.
В отсрочку попадает 100% арендной платы в период действия режима повышенной готовности и 50% арендной платы в период после окончания этого режима и вплоть до 01 октября 2020 г.
С 01 октября 2020 г. арендатор платит арендную плату в полном объеме.
А уже с 01 января 2021 г. арендатор должен погашать накопившуюся в период коронавируса задолженность равными платежами, не превышающими 50% от месячной арендной платы.
Отсрочка полностью беспроцентная. Возможно, арендодателям в будущем установят налоговые преференции в качестве компенсации за такие потери.
Достаточно заявить арендодателю о своем желании получить отсрочку и направить ему проект дополнительного соглашения к договору аренды – тот обязан его подписать. За основу можно взять указанные выше условия отсрочки, либо договориться с арендодателем о собственных условиях. Заключите договор текущей датой, но распространите действие договора на период с момента введения режима повышенной готовности.
Кстати, не забудьте предложить арендодателю уменьшить размер арендной платы за тот период, в который использовать недвижимость было невозможно из-за ограничений.
Конечно, может! Но не обязан. Правительство прямо рекомендует арендодателям это сделать одновременно с предоставлением отсрочки.
Но не спешите смеяться, мол, какой же арендодатель будет действовать себе в убыток. Не все так просто.
Помните, что арендатор по истечении отсрочки может оказаться неплатёжеспособным и уйти на банкротство. Или просто снять недвижимость у другого арендодателя, поскольку цены на аренду быстро упадут из-за низкого спроса. В таких условиях интерес арендодателя может быть не просто в получении максимальной прибыли, а в сохранении своего арендатора «живым» и лояльным.
Есть у арендатора и более веский аргумент – статья 614 ГК РФ, в соответствии с которой размер арендной платы может быть уменьшен в судебном порядке, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Как будет применяться это правило в связи с коронавирусом, пока сказать сложно. Но шансы, безусловно, есть.
